その地域を知る必要がある

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田舎には　

木造一棟アパートの売り物件が沢山あります。

東京からそういう物件を見に行くと

現地の不動産屋が

罠のような物件を紹介してくることがあります。

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例えばこんな物件です

築32年の木造2階建て8室のアパート。

間取りは全部屋１LDKで広さは32㎡。

現状は満室経営で年間家賃収入が2,928,000円。

さて

この物件を３００万円で買いませんかと言われたら

どう思いますか？

投資の利回りは年間９７．６％になります。

流石に危なそうと思うのが正解でしょう。

でも現実には、買う人がいるんです。

そして、損をします。

すぐ家賃収入が入ってくる満室の状態で購入しても

数か月後に入居者が全員出て行ってしまう

ということがあります。

そして次の入居者が決まらない。

さらに買い手も見つからない。

そのくらい田舎には人がいない地域、

賃貸不動産の不毛地帯が、本当にあります。

こういうケースでは前のオーナーが

入居者が出て行くのを知っているんですね。

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例えば入居者が全員、

地元の中小企業の従業員の人たちで

実質的にその会社の社員寮として

使っているような場合です。

そういうケースですと、入居者たちの勤め先の

廃業とか事業所移転がかなり前から決まっていて、

次の入居も見込めないという状態に

なることがあります。

だから強引に売ってしまおうと

する人が出てくるんです。

売り捨てるというヤツです。

人が沢山いて、賃貸物件が動く地域だと、

入居者がゼロでも物件は売れていきます。

入居者ゼロの方がリフォームもリノベーションも

やり易いので、かえって売れることもあります。

しかし、そうではない地域だと地獄です。

入居者はいない。

買い取ってくれる人もいない。

建物を壊して何かしようとしても

転用の見込みも立たない。

そうなることもあります。

そういう地獄を避けるためには、

その地域をよく知るしかありません。

物件だけ見ていると、不動産投資は失敗します。

上記の300万円の例よりも、

はるかに巧妙な売り方をしてくる

業者さん、地主さんがいますよ。

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